湾区房屋租售比创历史新高！房市泡沫真的来了吗？

最新数据显示，旧金山湾区房屋的售价与租金比（price-to-rent ratio）远超全美其他地区，位列第一，正处于20多年以来的最高水平。

一方面，目前湾区的房租仍低于疫情之前；另一方面，虽然房贷利率上升让湾区的房市出现疲软态势，但房价依旧居高不下。

这是否意味着现在在湾区，租房比买房更划得来呢？另外，由于房屋售价与租金比是房市可能出现崩盘的风向标之一，那么这对湾区的房价走向会产生什么影响呢？

No.1

什么是房屋的租售比（price-to-rent ratio）？

想要找到上述问题的答案，首先我们要搞清楚房价与租金价格比是个什么东西。
房价与租金比是一个常用指标，用来衡量租房和买房的相对成本。计算方法为：取一个特定地区的房屋平均售价，除以该地区的平均年租金。比如，房屋的售价$40万，每年租金$2万，那房屋的租售比就是20.
如果得出的数字较低，就表明在这个地区拥有住房比租房便宜。如果数字较高，则表明该地区拥有住房的成本高于租房。

Moody's Analytics首席分析师克里斯·德里蒂斯（Cris DeRitis）表示，15-20是房屋的租售比的一个界限。
德里蒂斯解释说，大多数家庭对房屋的负担能力、大多数租房者的租金负担能力，和房价与租金比息息相关。这个比率最理想的数字是15左右；当这个比率超过20，人们对住房的可负担能力就会出现一些问题，就说明这个地区的房地产市场会出现较大的变化。

Moody's Analytics过去20年的数据显示，在旧金山和圣何塞大都市区（San Francisco and San Jose metropolitan areas），房价与租金比一直远远超过20的基准。

No.2

湾区房屋租售比，是美国平均值的3倍

疫情之后，旧金山和圣何塞大都会区的房价与租金比，创历史最高点。远超其它地区，位列全美第一。
根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示， 旧金山大都会区，在2021年6月21日，房屋租售比（price-to-rent ratio）居然高达58.8；而圣何塞大都会区的峰值更高，2022年5月31日时，房租租售比攀升到了59.8！简直太吓人了！
而全美的房屋租售比起起落落，2005年高峰时也仅有22.1，2011年仅有14.2。总体而言，旧金山大都会区的房屋租售比是全美的两倍，有时甚至接近三倍。上一次出现如此之高的比率，还是在21世纪初美国的房地产泡沫破裂之际，之后经济也陷入了又一个大萧条（Great Recession）时期。所以现在人们都很担心，旧金山湾区的房市是否已经到达了崩盘的临界点？

大家一定很好奇，为什么旧金山和圣何塞的房价租金比会这么高呢？分析师德里蒂斯做出了解释。他说，根本原因在于湾区的房源供给远远小于市场的需求，另外政府的法规约束了新房的建设。

No.3

湾区巨高的房价与租金比还将持续多久？

回想上一次房市崩盘前，湾区的房价与租金比也处于历史高位的情景，很多湾区的房主和购房者都担心，目前的这个比率是不是也预示着房市已处于崩溃的边缘了？

德里蒂斯说：“与历史上其它年份相比，目前的比率确实是很高了，但我认为湾区的房市并不会崩盘，房价也不会在短期内下跌。”
德里蒂斯认为，如果考虑到湾区居民的收入状况，那么在目前的房价与租金比率下，这里的房市还是可持续的。他预计湾区的房市将出现调整，可能房价的增长会放缓，甚至下降5%到10%，但并不会崩盘。

德里蒂斯还表示，因为湾区科技公司居多，对远程办公的包容度较大，这也会消除一部分房屋需求。但是，那些无法远程工作的人也可能会推高租房需求，而无论在哪里工作，高收入人群可能会对购房市场产生更大的影响。
总而言之，湾区的住房需求目前处于被压抑的状态，所以房市不会出现“重大变化”。

No.4

房价与租金比过高对普通人意味着什么？

分析师德里蒂斯说，对于那些正在犹豫租房还是买房的人而言，可以参考房价与租金的比，从而做出决定。
当然，德里蒂斯也提醒大家不要过分迷信房价与租金比，虽然这个比率可以表明每月房贷成本与租金成本间的相对差距，但并不能代表人们更能负担得起的是房租还是房贷。

因为其实在实际中，还存在很多其他变量，比如房贷利率、收入、个人财务前景、买房相关的固定成本，劳动力市场前景以及个人的职业规划。
不过房价与租金比具备良好的参考价值，通过它能了解一个地区房产市场的大致形势。

END

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